СНТ Финеево-1

интересная статья на тему приватизации
Кадастром по здравому смыслу
[11.12.2009 16:30]

Кадастром по здравому смыслу

Владимир ГАНЕНКО

Попытки официальных лиц представить действия собственников-плательщиков земельного налога и арендаторов земельных участков, законными способами оспаривающих результаты кадастровой оценки земли во Владимирской области, как некое «кадастровое обострение» «будоражащих общественность» политиканов, которым «нужен сам факт отмены постановления губернатора», вполне логичны в случаях, когда за оскорбительными пассажами в адрес простых граждан и бизнесменов скрывается обычное чиновничье равнодушие.

Такой смешной

И почему они бунтуют из-за такого «смешного» на сегодняшний день размера земельных платежей? Примерно в таком ключе на страницах официозных «Владимирских ведомостей» пристыдил недовольных собственников шести соток заместитель губернатора Владимирской области Александр Денисов. А «кучке» предпринимателей - инициаторов кампании за отмену результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Владимирской области, утвержденных постановлением губернатора № 808 от 21.11.2008 (в той части, которая касается их участков), посоветовал адресовать свои претензии исключительно местным администрациям и Советам. Кадастр, дескать, безупречен, а на местах имеют возможность подкорректировать размеры налоговых и арендных платежей.

Действительно, только четверо наиболее отчаянных собственников и арендаторов земельных участков решились оспорить пресловутое постановление губернатора во Владимирском областном суде. Многие из остальных в попытках докопаться до истинных причин установления запредельных значений кадастровой стоимости их участков регулярно приходят в суд на рассмотрение «чужих» дел. Информация из зала суда потом предается в предпринимательской среде из уст в уста словно сводки с фронтов объявленной им чиновниками кадастровой войны.

Но это только верхушка айсберга. О том, что новая кадастровая стоимость земель вызвала серьезные затруднения при ведении малого и среднего бизнеса у очень большого количества предпринимателей, говорит сам факт проведения многочисленного «антикадастрового» митинга у стен «Белого дома». При таких обстоятельствах трудно, подобно чиновникам, говорить о том, что речь в данном случае идет лишь о безобидных дополнительных суммах налоговых платежей для горстки «бизнесменов-политиканов». Новый размер этих платежей подвигает сотни таких экономически активных граждан к грани разорения. И за всем этим видятся и проблемы многочисленных работников всех этих преимущественно малых и средних предприятий, а в конечном итоге, и рядовых потребителей.

Как вполне справедливо замечает со страниц «Владимирских ведомостей» и сам главный обличитель «бесстыдства» «бунтовщиков», заместитель губернатора Александр Денисов, «там, где земля подешевела, жаловаться никому и в голову не придет». Да уж. Вряд ли бы кому пришло в голову делать это и при вполне разумном повышении размера земельных платежей. Во всяком случае, в пределах минимальных отклонений от средних по области значений (в среднем кадастровая стоимость земельных участков, по словам того же Денисова, по области возросла в 2,4 раза). Такое уже неоднократно случалось в новейшей российской рыночной истории и проходило без эксцессов.

Могут и муниципалы, но мало

Высокий областной начальник отсылает тех, кому откровенно «не повезло» с новой кадастровой стоимостью земель, на поклон к муниципальным властям. Дескать, они вправе для выравнивания ситуации применить щадящие налоговые ставки и корректирующие коэффициенты аренды.

Но в том-то и дело, что при утвержденных «сверху» разбросах значений кадастровой стоимости земельных участков одного и того же вида разрешенного использования по одному и тому же населенному пункту, к примеру, более чем в тридцать девять раз (как это произошло во Владимире в отношении земель промышленности, коммунального хозяйства и материально-технического снабжения) на уровне муниципалитетов практически невозможно все утрясти исключительно ставками и коэффициентами. Они являются унифицированным инструментом и применяются в отношении только категорий плательщиков, но никак не в индивидуальном порядке, поскольку это противозаконно, да и на самом деле провоцирует коррупцию.

Ситуация в некоторых муниципальных районах более-менее нормальная не только потому, что местные власти подсуетились, но и потому, что на этой территории не оказалось столь серьезных кадастровых аномалий. А как, например, с помощью налоговых ставок можно уравнять в правах многочисленных собственников участков промышленного назначения, если кадастровая стоимость одного квадратного метра земли в одном случае (к примеру, в районе ВЭМЗ во Владимире) по утвержденным губернатором результатам оценки составляет 1365,48 рубля, а во втором (участок ОАО «Владимирглавснаб» на окраине Юрьевца) - 2396,34 рубля? Причем по участку «Владимирглавснаба» стоимость квадратного метра по сравнению с прежней возросла более чем в 5,7 раза. Есть и еще более вопиющие перекосы в кадастровой стоимости земельных участков промышленного назначения в одном и том же населенном пункте. В целом по области по этой группе земель минимальные и максимальные значения стоимости квадратного метра отличаются в 180,7 раза. По другим группам, например, по землям под индивидуальным жилищным строительством (о которых, впрочем, также разговор особый), разброс достигает 250696 (!) раз.

Из жизни фактов

Сомневающиеся в том, что дело обстоит именно таким образом, могут ознакомиться с массивом информации о кадастровой стоимости земель, размещенной на сайте rosreestr . ru , вводя в поисковую строку кадастровые номера участков. Открытость подобной информации сразу же вскрывает и нелогичность, необъяснимость разброса утвержденных значений кадастровой стоимости земель в пределах одного населенного пункта для одинакового вида использования, и другие, совсем уж неудобные для чиновничества кадастровые истории.

Так кадастровая стоимость квадратного метра земли под одним из спиртовых заводов, расположенных во Владимирской области и принадлежащих известному объединению -производителю водки, составляет всего 13 (!) рублей. (Сравните с 2396,34). Любопытно, что по кадастру земля под зданием местной администрации в тех краях стоит около 600 рублей за метр. Земли под некоторыми гостиницами во Владимире в пересчете на квадратный метр дешевле в разы, чем кадастровая стоимость квадратного метра земель на аналогичных участках в районной глухомани. Можно найти и другие примеры из этой любопытной серии.

На практике утвержденные губернатором кадастровые перекосы в процессе применения местными властями налоговых ставок и арендных коэффициентов приводят и к таким несуразностям, когда аренда получается меньше налога на землю. И уж, действительно, не счесть примеров, когда рыночная стоимость земельных участков оказывается ниже кадастровой.

Почему кадастр оторван от реального рынка?

Общепринятая мировая, да, по идее, и российская практика, отраженная в части 3 статьи 66 Земельного кодекса, заключается в том, что кадастровая стоимость земель определяется в процентах от рыночной, если последняя установлена. И хотя теоретически не исключается, что кадастровая (то есть всего лишь учетная, применяемая для целей налогообложения) стоимость участков может быть выше, чем их стоимость при рыночной оценке, везде, за редкими исключениями, по факту рыночная цена земли выше кадастровой. На практике разумным отклонением значений принято считать отличие рыночной и кадастровой стоимости земель не более чем на двадцать процентов в ту или иную сторону.

Добавлено (04.05.2011, 17:41)
---------------------------------------------
жаль вся статья не поместилась

Добавлено (05.06.2011, 09:46)
---------------------------------------------
На собрании всех интересовал вопрос цены приватизации, более подробно изучал вопрос с точки зрения теории :
Медведев 29.12.2010 года подписал закон 431-ФЗ, внесший изменения в Закон об оценочной деятельности в части экспертизы отчётов об оценке.
Учебник разработан и по нему готовятся-учатся все оценщики:
Подготовлено при финансовом содействии
Национального фонда подготовки финансовых и
управленческих кадров в рамках его Программы
поддержки академических инициатив в области
социально-экономических наук.
Национальный фонд подготовки кадров

С.В. Грибовский
Е.Н. Иванова
Д.С. Львов
О.Е. Медведева
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОСТИ
Рекомендовано Министерством образования Российской Федерации
в качестве учебника для студентов высших учебных заведений,
обучающихся по экономическим специальностям
Москва
«Интерреклама»
2003
Институт
профессиональной
оценки
Национальный
фонд подготовки
кадров
УДК 657.92(075.8)
ББК 65.281_86я73
О_93
Редакционная коллегия:
д.э.н. А.Г. Грязнова, академик РАН Д.С. Львов, д.э.н. М.А. Федотова,
к.т.н. Г.И. Микерин.
Авторский коллектив:
Грибовский Сергей Викторович, д.э.н., профессор (гл. 6, 8, 14, 15)
Иванова Елена Николаевна, к.э.н., доцент (гл. 1_5, 7, 9, 10)
Львов Дмитрий Семенович, академик РАН (гл. 11, 22)
Медведева Ольга Евгеньевна, д.э.н., профессор (гл. 12_21)
Рецензенты:
К.И. Такcир – д.э.н., профессор, заведующий кафедрой Экономики
и управления Академии бюджета и казначейства
Министерства финансов РФ
А.М. Ковалева– д.э.н., профессор Государственного университета
управления
Консультант:
Е.С. Мелехин – д.э.н., профессор, заведующий кафедрой Инвестиций и
финансов Московского государственного биолого_
разведочного института
О%93 Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н.,
Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.
ISBN 5_8137_0098_6
Данный учебник представляет собой глубокий анализ теорий стоимостной оценки
недвижимого имущества, в том числе земли и природных ресурсов, зарубежных и
отечественных практических методик для проведения оценочных работ. В нем
систематизировано большое количество научно_практических материалов,
рассмотрены особенности функционирования рынка недвижимости в России,
применения ипотечно_инвестиционного анализа. Учебник адресован широкой
аудитории – от студентов и аспирантов до преподавателей вузов, практикующим
оценщикам, предпринимателям, инвесторам, финансистам.
ISBN 5%8137%0098%6
© Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.
© Институт профессиональной оценки,
Национальный фонд подготовки кадров, 2003

5
СОДЕРЖАНИЕ
Раздел I. Оценка стоимости недвижимого имущества
Глава 1. Недвижимое имущество как объект оценки . . . . . . . . . . 7
Глава 2. Pынок недвижимости и его особенности . . . . . . . . . . . . . 28
Глава 3. Этапы оценки объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . 40
Глава 4. Инфоpмационное обеспечение оценки
объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Глава 5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
Глава 6. Оценка стоимости недвижимости
доходным подходом 93
Глава 7. Ипотечно_инвестиционный анализ . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
Глава 8. Оценка стоимости недвижимости
сpавнительным подходом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
Глава 9. Оценка стоимости недвижимости
затpатным подходом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
Глава 10. Оценка частичных пpав на недвижимость . . . . . . . . . . . . 344
Раздел II. Оценка стоимости земли и природных ресурсов
Глава 11. Теоpетические основы оценки стоимости земли
и пpиpодных pесуpсов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365
Глава 12. Пpавовое обеспечение оценки стоимости земли
и пpиpодных pесуpсов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385
Глава 13. Кадастpовая оценка земли
и пpиpодных pесуpсов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414
Глава 14. Оценка pыночной стоимости земли.
Основные пpинципы и подходы,
используемые в оценке . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423
Глава 15.Методы оценки pыночной стоимости
земли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 440
Глава 16. Оценка стоимости земель
сельскохозяйственного назначения . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476
Глава 17. Оценка стоимости лесных земель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501
Глава 18. Оценка стоимости местоpождений
полезных ископаемых . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528
Глава 19. Оценка общей экономической ценности
пpиpодных теppитоpий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552
Глава 20. Экологические аспекты оценки
стоимости недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 584
Глава 21.Методы оценки экологического вpеда . . . . . . . . . . . . . . . 618
Глава 22.Плата за пpиpодные pесуpсы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 649
Глава 23. Оценка частичных имущественных прав на землю . . . . . 672
Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 685
Приложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689

Добавлено (08.06.2011, 11:37)
---------------------------------------------
ответ 161 Петру Антоновичу Сащенко-
Сегодня дозвонился по телефону, который дали мне наконец до председателя СНТ "Роса" находящегося в Шаховском районе=Г.А. и он сказал по вопросу приватизации , что встречался с с министром Московской области, -РОс кадастр, Генатулиной- министр РФ. У них по 1800 руб приватизация по 12 соток. ГуП упустил время, в бессрочное пользование не дали.
Изучайте Закон о земле-может область, район ввести понижающий коэффициент. Почему говорит только в садовых товарищаствах подняли цену, а олигархам - латифундистам нет- нужно проверить неужели так?
Советует писать везде-ВЫБОРЫ!
Вчера на даче говорил с другим членом правления-Дегтеренко В. решили 4 письма в 4 партии-в приёмные госдумы на Маховой сегодня кинуть- может перед выборами пошевелются и пойдут народу навстречу!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Сюда бы напор противоборствующей команды- не болтать и срывать собрания, а серьёзно понизить цену за приватизацию- это наша общая цель!